不動産の相続手続（相続登記）とは
不動産の所有者がお亡くなりになり相続が開始すると、（遺言書や遺産分割協議等により）その不動産は相続人が相続することになります。
相続登記とは、不動産の登記名義をその相続人に変更する手続きのことを言います。なお、相続対象としては所有権に関するものが一般的ですが、抵当権や仮登記に関するもの、所有権登記のない場合の所有権保存に関するもの、配偶者居住権の設定なども対象と言えます。
なお、相続登記は令和６年４月１日より義務化されましたので、遺産分割協議等がまとまり次第、早めに相続登記を行うようにしてください。
相続の現場でよくある”困りごと”
相続手続のご相談で、お客様の”困りごと”として多いのは下記のとおりです。
当事務所ではこれらの”困りごと”に対応可能です。
お客様の相続ケースに応じたご相談をお受けしますので、無料相談をご利用ください。
不動産の相続（相続登記）だけは専門家に任せたい
預貯金も含めて相続手続きを全て代行してもらいたい
仕事が忙しく平日に役所や法務局へ行く時間が取れない
早急に公正証書遺言どおりに相続登記の手続きをしたい
相続登記未了のまま相当経過のため、相続人が多岐に渡っている
疎遠な相続人に連絡をするのに気が引ける
自分で登記申請を試みたが、書類不足で難航している
相続不動産の売却まで支援してもらいたい
札幌の相続登記は当事務所にご相談ください
なか司法書士事務所では、相続手続・生前対策のご支援に尽力しています。ご支援内容や費用面などは、お客様の相続ケースを面談等によりお聞きすることにより詳細にお伝えさせていただきます。
初回相談は無料（平日夜間・土日祝日でも対応可能）ですので、是非ご利用ください。
全国対応していますので、相続対象の不動産が札幌市以外にある場合やご依頼者（相続人）が札幌市以外にお住まいの場合でも相続登記の代理申請が可能です。
司法書士/中 英康
相続登記-BASICプラン
60,500円（税込）～
相続登記-標準プラン
99,000円（税込）～
相続登記の必要性
相続により不動産の帰属先が決まりましたら、早めの不動産登記手続きをお勧めします。
権利関係を登記により正しく公示しておくことは、次の世代の揉め事の防止につながります。
また、法律の面では以下２点の観点からも、早期に相続登記を行うようにしてください。
相続登記の義務化
相続登記は令和６年４月１日より義務化されました。
土地や建物の相続を知った日から３年以内に登記することが求められ、正当な理由がないのに怠った場合は１０万円以下の過料が科されます。
令和６年４月１日より前の相続に関しては、同日から３年以内に登記することが求められます。
第三者対抗要件としての相続登記
平成３０年民法改正により、民法８９９条の２第１項で「相続による権利の承継は、法定相続分を超える部分については、対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない」とされました。
遺言や遺産分割に関わらず、法定相続分を超える部分を取得した相続人は、その相続分を超える部分については、登記をしなければ第三者に対抗できなくなりました。
従前では登記をしなくとも対抗できましたが、改正により取り扱いが変更されましたので、早急に相続登記を行う必要があります。
”相続登記は難しい”と言われる理由
”相続登記は難しい”と言われる一方で、”相続登記は簡単である”と聞かれることもあります。
相続登記が簡単な場合の一例を挙げますと、上図で赤色部分の「名義変更手続き（不動産）」が相続登記に該当します。例えば、相続人が１名である場合は遺産分割協議が不要ですので、「遺産分割手続」部分を飛ばして相続手続きを進めることができます。相続登記に至るまでの準備は簡素化できますので、あとは「相続登記手続き」のための書類を整えることに注力すれば良いということになります。調べものが得意でPC等の扱いに慣れている方にとっては簡単に感じる場合があると思われます。
一方、例えば兄弟姉妹相続や数次相続の場合では「相続人の確定」で手間取る場合が多いですし、疎遠な相続人がいる場合では「遺産分割協議の話し合い」に時間を要することが見込まれます。また、「相続登記手続き」のための具体的手順や書類整備で不安に感じる方にとっては、相続登記は難しいと感じるように思われます。
また、相続登記は相続手続きの最終段階に位置付けられていますので、その前段階で何らかの不備があると、最初または途中からやり直しということもあり得ます。前段階での不備としては、例えば相続人の確定で漏れがあった場合、相続人の一部を欠いて遺産分割協議を行った場合などがあります。
専門家に相続登記を依頼するメリット
登記申請を代理することができるのは、司法書士だけ（弁護士を除く）です。
以下に該当する場合は、専門家に依頼することを検討してください。
・早急に登記申請をしたいが、忙しくて時間が取れない
・戸籍謄本等を取得するのが面倒である
・自分で登記申請を試みたが、難航している
・相続登記後に不動産の売却を検討している
・抵当権抹消の登記申請手続きもしたい
不動産名義を決定する典型的な７つのケース
相続により相続人全員の遺産分割協議で不動産名義を誰の名義にするかを決定する際には、典型的な７つのケースをおさえた上でご検討されることをおすすめします。詳細は「不動産相続の名義を決定する際に知っておきたい７つのケース」をご参考にしてください。
前提条件
ここでは、下記のとおりに仮定し、不動産相続の名義を決定する際のケースを検討します。
- 相続人は、配偶者（母）・長男・長女の３名である
- 法定相続分は、母：４分の２、長男：４分の１、長女４分の１
- 被相続人には遺言や家族信託は無い
- 相続人で相続放棄をする者はいない
- 相続財産として不動産１筆（土地または建物）に限定して検討する
【Case 1】法定相続分どおりの共有名義にする
このケースは、相続人全員で法定相続人どおりの配分（持分）で共有名義とする場合です。
本事例では、母（４分の２）、長男（４分の１）、長女（４分の１）の共有名義となります。
最大のメリットは公平感があるということですが、将来的に売却する場合には全員の同意が必要になるなど判断の先送りという側面もあります。
【Case 2】配偶者(母)の単独名義にする
このケースは、配偶者（母）の単独名義とする場合です。
母は居住権を完全に確保した上で管理・処分を一人で決められますが、仮に母が高齢の場合ですと将来的に施設への入居等を見据えて管理面で不安があります。
【Case 3】子供１名の単独名義にする
このケースは、子供１名の単独名義とする場合です。
対象不動産に長男本人が居住する場合には将来の管理・処分も含めて最適と言えますが、他の相続人から代償金を求められる場合があります。
【Case 4】配偶者と子供１名の共有名義にする
このケースは、配偶者と子供１名の共有名義とする場合です。
母と子供１名が同居する場合では母の生活安定と子供の権利を両立できるので最適です。ただし、不動産が共有となるため、将来の処分には母および子供の同意が必要になります。
【Case 5】子供２名の共有名義にする
このケースは、子供２名の共有名義とする場合です。本事例では、長男と長女の２名で、それぞれ２分の１の持分で共有することにします。
事前に相続税の検討が必要ですが、形式的には二次相続（母が亡くなった際の相続）の手間とコストを軽減できます。
【Case 6】相続分の譲渡を利用する
このケースは、ある相続人が自身の相続分を、他の相続人に譲渡する場合です。本事例では、長女が自身の相続分を長男に対して全部譲渡することにより、長男の最終的な相続分が２分の１となったとします。
特定の相続人に権利を集中することができますので、譲渡人である長女は遺産分割協議から脱退することができます。
【Case 7】換価分割にする
このケースは、対象不動産を住居として使用していないので売却を希望する場合などに選択されます。
売却にあたり、被相続人名義から直接買い手への所有権移転（名義変更）はできないので、いったん相続人名義に相続登記する必要があります。本事例では、いったん法定相続分どおりに相続登記をして、買い手に対し売却をすることにします。
対象不動産を売却後に現金を分割するため、相続人間で公平に分配することができます。ただし、不動産の売却に時間を要する場合があります。
相続登記に必要な書類
遺産分割協議による一般的なケースで必要になる書類は下記のとおりです（相続登記手続きにあたり有用となる書類も含む）。なお、法定相続分どおりの場合・遺言書がある場合については、「相続登記の申請手続きの際に必要となる書類とは」を参考にしてください。
1. 不動産に関する書類
1-1. 登記済権利証
1-2. 固定資産税納税通知書 または 固定資産評価証明書（登記申請と同一年度のもの）
1-3. 名寄帳
2. 被相続人に関する書類
2-1. 住民票の除票 または 戸籍の附票（本籍地の記載のあるもの）
2-2. 出生から死亡までの経過が分かる戸籍・除籍・改製原戸籍（以下、戸籍謄本等という）
2-3. 法定相続情報一覧図の写し（この場合2-2および3-1は不要）
3. 相続人に関する書類
3-1. 相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本
3-2. 住民票の写し（不動産を相続される方のみ）
3-3. 遺産分割協議書
3-4. 相続人全員の印鑑証明書
4. 司法書士への登記申請の委任に関する書類
4-1. 委任状
札幌の相続登記で事前におさえておくべき事項
ここでは、相続対象不動産が札幌市にある場合に相続登記申請手続きの管轄法務局と、遺産分割協議書等に添付すべき印鑑登録証明書の取得方法（札幌市に住所のある方のみ）について記載します。
札幌法務局の管轄（相続登記申請）
札幌法務局における不動産登記申請は不動産の場所に応じて管轄が異なります。例えば札幌市東区にある不動産の相続登記の申請は札幌法務局北出張所、札幌市手稲区にある不動産の相続登記の申請は札幌法務局西出張所となります。
| 管轄区域 | 庁名 |
|---|---|
| 札幌市中央区 | 札幌法務局（本局） 利用ガイド |
| 札幌市豊平区 | 南出張所 利用ガイド |
| 札幌市南区 | |
| 札幌市清田区 | |
| 札幌市北区 | 北出張所 利用ガイド |
| 札幌市東区 | |
| 石狩市 | |
| 札幌市西区 | 西出張所 利用ガイド |
| 札幌市手稲区 | |
| 札幌市白石区 | 白石出張所 利用ガイド |
| 札幌市厚別区 | |
| 北広島市 |
札幌市で印鑑登録証明書を取得する方法
札幌市で印鑑登録証明書を取得する方法には４つあります（令和７年５月現在）。
札幌市で効率的に戸籍謄本等を取得する方法（広域交付制度）
相続手続に必要な戸籍謄本や除籍謄本等は、戸籍の広域交付制度を利用することで効率的に収集できます。本人が窓口に出向く必要があるなど利用上の制限がありますので、ご注意ください。詳細は「戸籍謄本等の広域交付制度を利用する方法 ～相続手続きの簡素化のために～」をご参考にしてください。
なお、札幌市で広域交付制度を利用する際の参考情報は下記のとおりです。
相続登記支援の料金
BASIC(基本)プランと標準プランをご用意しています。
相続の形態により難易度が異なるため、事前のご相談により詳細を確認した上でお見積りさせていただきます。
相続登記-BASICプラン
60,500円（税込）～
登記手続は専門家におまかせしたい
戸籍謄本等は取得済みである
〇登記申請書の作成及び登記申請
〇現在登記情報の取得
〇戸籍謄本等のチェック
〇相続関係説明図の作成
〇名寄帳・評価証明書の取得
〇登記識別情報通知書の代理受領
✖遺産分割協議書の作成
✖生前対策に関する無料相談
相続登記-標準プラン
99,000円（税込）～
登記手続は専門家におまかせしたい
戸籍謄本等の取得もおまかせしたい
〇登記申請書の作成及び登記申請
〇現在登記情報の取得
〇戸籍謄本等の収集
〇相続関係説明図の作成
〇名寄帳・評価証明書の取得
〇登記識別情報通知書の代理受領
〇遺産分割協議書の作成
〇生前対策に関する無料相談
- 対象不動産が多い場合
- 相続人が多い場合
- 登記申請の管轄が複数の場合
- 登記申請が複数になる場合（不動産の帰属先が異なる場合）
- 代襲相続、数次相続、兄弟相続の場合
相続登記の実費について
相続登記支援の料金の他に、登録免許税、登記情報や全部事項証明書、郵送費等の実費がかかります。
1. 相続登記の登録免許税
相続登記の申請時に納付する税金（国税）です。
固定資産税評価額の4/1000（0.4%）に相当する額となります。
なお、令和９年３月３１日まで”土地”の相続登記については一部免税措置があります。
たとえば評価額が100万円以下の”土地”の相続登記の場合は免税となります（租税特別措置法第８４条の２の３第２項）。
2. その他の実費
- 登記情報
- 全部事項証明書
- 戸籍謄本（450円/通）
- 除籍・改正原戸籍（750円/通）
- 戸籍の附票、住民票の写し
- 名寄帳、固定資産評価証明書
- 郵送費（レターパックプラス・ライト）
検索用情報(メールアドレス等)の提供について
相続による所有権移転登記の手続きでは、電子メールアドレス等の検索用情報をご提供いただく必要があります。
検索用情報の内容
検索用情報は下記のとおりです。これらの情報は登記簿等に公開されることはありません。
- 氏名
- 氏名のフリガナ（外国人の場合はローマ字氏名）
- 住所
- 生年月日
- 電子メールアドレス
登記名義人本人のみが利用しているもの（親族等のメールアドレスは不可）
メールアドレスが無い場合は、その旨記載
手続きの流れ
電話またはe-mailでご連絡いただき、面談日時をご予約ください。
面談日にご持参いただきたい書類を、事前にお伝えします。
初回相談は無料です。土日祝日のご相談も可能です。
弊所にてご持参の書類等を確認の上、ご要望等をお聞きします。
最適な対応策のご提案させていただく共に御見積書を提示させていただきます。
全体の流れとスケジュールもお伝えします。
提案内容にご納得いただけましたら、申込手続きとなります。
ご契約書を用意しますので、署名・捺印の上、ご返送ください。
預り書類がある場合は、契約書と一緒にお送りいただきます。
契約内容に基づき、弊所で作業に着手します。
必要に応じて弊所で戸籍謄本等の書類を取得します。
ご依頼者様（相続人様）に署名・捺印をいただく書類（遺産分割協議書や委任状等）を作成し、郵送します。
上記でお送りした遺産分割協議書や委任状等に署名・捺印の上、ご返送ください。
また、必要に応じて印鑑証明書も一緒にお送りいただきます。
弊所で登記申請手続きを行います。
弊所で、登記完了後に新しい権利証（登記識別情報通知書）を受領し、新しい登記簿（全部事項証明書）を取得します。
納品時には、新しい権利証や預り書類等一式を郵送させていただきます。
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